Tips para tener en cuenta a la hora de comprar un PH / The Lifestyling Blog

Quien no se dejo seducir alguna vez por una galería lateral con calcáreos antiguos, pisos de pinotea, espacios amplios, techos altos, una terracita con parrilla??, todos estos son los típicos atributos que vemos cuando visitamos este tipo de propiedad, que en Argentina llamamos informalmente "PH".

El gran tema comienza cuando, una vez que adquirimos la propiedad, decidimos mudarnos y nos encontramos con que “la carroza” se convirtió en “calabaza” y empiezan las preocupaciones sobre “en que nos habremos metido”…..

Para evitar esto y empezar con el buen pie adentro, a continuación te paso algunos tips para que tengas en cuenta antes de que la ansiedad te lleve corriendo a dejar la reserva de tu soñado PH.

No se trata de clasificar propiedades en buenas o malas, por que de hecho no las hay, sino de tener un poco más de información para poder cumplir con nuestro objetivo sin dolores de cabeza en el medio.

Entonces vamos por el principio: ¿que es un PH? Aquí, como buena abogada, les dejo una definición legal para empezar a entender del tema:

Todo PH esta sujeto al régimen de propiedad horizontal de la Ley 13.512, que establece que los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, y cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona. A su vez cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad.

Entonces de la definición de la ley queda claro que tenemos un dominio propio o exclusivo (tu casa o departamento) y un dominio común que es compartido entre los demás propietarios (pasillo que tiene salida a la calle, escalera que comunica todos los pisos, terraza), esto es muy importante a tener en cuenta sobre todo cuando compramos para refaccionar o hacer algún reciclado (como veremos mas adelante).

Ahora que ya sabemos que es formalmente un PH, vamos a ver que debemos tener en cuenta cuando vamos a decidir la compra de una propiedad de ese tipo.

En primer lugar yo aconsejo asesorarse siempre por dos profesionales antes de hacer la compra: por un lado un abogado para que nos ayude con los aspectos legales del tema (si es escribano mejor), y por el otro, con un arquitecto para que nos acompañe con los temas estructurales de la propiedad.

Temas Legales

Lo primero que debemos tener en cuenta es el dominio de la propiedad, o como decimos los abogados, que el dominio sea perfecto. Ahora bien, hablando en criollo, debemos confirmar que quien dice ser el dueño lo sea realmente. Este aspecto claramente debemos confirmarlo siempre para cualquier tipo de propiedad que vamos a comprar, pero en los PHs cobra una mayor importancia por que suelen ser propiedades muy antiguas (y con dueños con mucha antigüedad también). Por ejemplo: el típico caso es el de los abuelos que fallecieron y los hijos o los nietos deciden vender la propiedad, o bien falleció uno de los conyugues y el otro decide vender la propiedad junto con sus hijos. Aquí debemos tener especial intención en el tramite sucesorio, si se realizó, si se inscribió y en caso de no haberse iniciado, en que estado esta el tema, para poder avanzar con la compra tranquilos o con menos apuro si sabemos de antemano que hay tramites pendientes.

Con respecto a las modificaciones/ampliaciones, como bien dijimos este tipo de propiedad no es “una isla en el código civil”, esta sujeta a la ley de propiedad horizontal, y como tal tiene requisitos que cumplir a la hora de hacer las modificaciones que vos tenias pensado cuando compraste. (quien no se imagino donde hacer la parrilla, poner un jacuzzi en la terraza, levantar un piso para armar un play room o cualquier otra gran idea que tuvimos cuando visitamos la propiedad).

Muchas veces existen reglamentos internos que debemos tener en cuenta donde se establecen los requisitos de horarios de obra o dar aviso formal a los demás propietarios, etc.

Cuidado con las ampliaciones en la vivienda que incluyen techados de espacios libres, construcciones de nuevos pisos o ambientes, o cualquier otra modificación que implique un aumento de metros construidos o semi construidos (acá tambien cuentan los famosos "entrepisos"), y que no fueron inscriptas en el registro publico de dominio, como complemento de lo ya existente, y ni hablar si le sumamos cuando además la refacción es tan reciente (a veces para vender) que esos metros “nuevos” se saltearon el control de la autoridad administrativa que corresponda; en ese caso tenemos que evaluar el costo de la re-inscripción y verificar que la modificación no esta contraria a ninguna norma sobre edificaciones donde esta el inmueble. (también con las empresas de servicios como la prestadora de gas, que exige determinados requisitos para la habilitación del servicio).

Temas de estructura

Aquí el arquitecto es quien nos va a decir donde “poner el ojo”, mi sugerencia es que trates de ir como mínimo a alguna visita a la propiedad con él, por que ya puede hacer una primera revisión del inmueble.

Algunos puntos a tener en cuenta:

Presión del agua, sobre todo si hay dos plantas (abrir las canillas de toda la casa).
Prestar mucha atención a la humedad de cimientos (aquella humedad que esta de la mitad de la pared hacia abajo).
Nuevas construcciones: si están o no aprobadas, autorizadas y conforme las normas de edificación de la zona/manzana.
Humedades en techos y paredes: identificar filtraciones y ver si fueron reparadas o no. En techos algunas veces tiene que ver con lesiones en la membrana o a falta de esta, un sistema deficiente de impermeabilización.

También la revisión depende de si estamos buscando algo para reciclar y por lo tanto pensamos comprar metros en un estado regular o una propiedad lista para mudarnos. En este ultimo caso recomiendo ir con el arquitecto y verificar bien toda la propiedad, sobre todo si fue reciclada para vender y pintada hace poco, por que se suelen esconder algunos “vicios” de la propiedad atrás de una linda fachada.

Como siempre digo lo importante es contar con toda la información que podamos por que eso nos ayuda, no a desistir de la operación, sino a negociar de la mejor forma para todas las partes.

Abajo les dejo algunas fotos (que no son mías, son del sitio web de la revista Living, que te recomiendo visitar para hacerte de muchas ideas de deco para la refacción de tu PH) de propiedades de este tipo y reformas para inspirarnos y soñar, y como siempre digo hay que asesorarse bien por profesionales y especialistas en cada materia.

Espero que les sirvan estos tips y mucha suerte con la compra!.

Hasta la próxima semana!.